一个在柬埔寨3年的华人，他的投资感悟都在这里了

编者按：这是海外情报社《海外淘金大讲堂》第一堂课文字实录

海君是湖南衡阳人，2012年来的柬埔寨，那个时候刚读完书，本来是来柬埔寨看一个朋友的，本来打算来要待三个星期，结果到今天为止已经待了三年多了。

在很多不了解柬埔寨的人来说，他们对柬埔寨的认知还停留在：“战乱”、“红色高棉”、“落后”、“世界上最穷的国家”等上，然而在柬埔寨呆了3年多的他却爱上了金边这座充满生机的城市，并且扎根于此。

对于很多想投资柬埔寨却无法获得其有效信息的中国投资者来说，海君就跟社长分享了他在柬埔寨这三年的所有投资感悟及生活感悟，听完后社长也对金边这个国家的经济及投资前景有了更深的理解....

柬埔寨经济的基本状况

柬埔寨经济的基本概况的话，我有一个很总体的感觉，就是它可能与大家在中国接受媒体介绍的有一点不一样。

其实柬埔寨，我很多从中国来的朋友都会有感觉，就是比你想象的要好，但是不会好很多。它最近几年是处于黄金发展期，就是2009年遭受了一点金融危机，从那个以后到现在为止，每年基本上能够持续7%GDP的发展。

而在这些GDP发展增长里面，以前一直以来，柬埔寨的第一道产业是制衣业，就是制衣、制鞋这样的，就是以前我们中国南部广东那边的制衣厂什么的，鞋厂、包包厂，好多搬到东南亚来，很多都在柬埔寨，一直到2014年，柬埔寨的制衣业是它的支柱产业，就是说前几名基本上是制衣、建筑房地产，然后是农业这样子。

直到2015年GDP经济统计报告出来以后，2015年是第一次房地产建筑产业升到了第一位。

而这个国家，很多东西算是没有工业，就是我刚才说的那些制衣制鞋、制包包，都属于手工制造这样子，所以它是没有工业基础的。我们在柬埔寨用的，基本上任何东西都是进口的，就比如说你买一个杯子，它也要进口；你买一个热水瓶，它也要进口，反正是工业制造的东西都要进口。

他自己制衣制鞋造出来那些衣服什么的，又不在柬埔寨销售，因为柬埔寨与欧盟之间有一个免关税协议，就是说欧盟觉得柬埔寨是一个很穷的国家，不收税，直接可以出口欧盟，所以这些东西都出口了。

基本上讲来，它就是一个什么都要依靠进口，然后它自己最强大的就是，像制衣这样，然后最近两年，建筑与房地产，然后旅游非常厉害。你也知道吴哥窟这样子它是世界级景点，其实它的游客人数是每年递增的，而且增得非常快，旅游是一大非常大的收入。然后就是农业和渔业，它的水产非常丰富，这个土地很神奇，就是你不管播种什么东西放在那里，它自己就会长，然后收成非常高。

好像我们中国人会觉得柬埔寨当地的人，高棉人的性格有一点点懒散，就是说不像中国人那么急心火燎地做事情。其中一个原因，就是因为它这个国家的资源太丰富了，就是先天条件太好，家门口随便种个芒果树什么，或者自己长出来的芒果树，你一年都够你吃了，只要没有人来打扰你的话，基本上随便种点什么树、种点什么菜，一年只要有四分之一的时间动一动劳动一下，其它时间都不用动，所以它是一个先天条件非常优越的国家。

这个就是经济方面。

社会方面的话，首先我感觉它的教育不是很发达。最近的年轻人，就是说因为它是一个非常年轻的国家，总人口的平均年龄可能是20多岁，就是它的年轻人非常非常多，最近这一两代的年轻人比较厉害，就他们受过高等教育。

比如说来金边的话，基本上你只要会说英文，你就跟没有出国一样，你不会感到任何麻烦，就是说你可以做任何事情，对方都可以说英文的，去上过书的人都会说英语，在这里，所以不会遇到麻烦。它的社会语言发达程度真是很高，然后还有一个特点，特别是像在金边这样的城市，像我居住的这个区域，我觉得起码有10%的人口是外国人，就像我这样的，当然来自不同国家，什么欧洲、美国，亚洲其它国家，韩国、日本、中国，起码有10%的人是外国人，就是你到外面，看到到处都是外国人。

他们不是在这里旅游的游客，他是像我一样，居住在这里，正儿八经地在这里做事情的。所以这个城市，是我见过的，长这么大到今天，我也住过好几个城市了，但是是我见过国际化程度最高的城市。

华人在柬埔寨社会的投资概况

华人，我们分两种，一种是像我这样的，就是空降的。其实我算是一个正儿八经的中国人，我在中国长到20岁，所以我是属于中国来的华人。还有一种是在柬埔寨土生土长的华人，就是说他们是华侨了，两三代、三四代以前就来了。

可以毫不夸张地说，就是柬埔寨社会，它的经济主体都是掌握在有华人血统的人手里。最开始，就是最普遍的在柬埔寨以前的华侨，全部是潮汕人，就是你看到那个人，如果他长得不像不太像高棉人，有点像华人血统的话，那么你如果会说潮州话，你直接跟他用潮州话说话就好了，没有疑问的，那肯定是潮州人，所以当地的华人就是这样子。

他们非常厉害，柬埔寨前几名的富豪，这个国家不是有前十的富豪吗？这十个人里面，我觉得有六七个人是潮州那边有关联的，应该是有七八个人是华人。所以说，这个也不是柬埔寨的特例，就是整个东南亚，什么马来西亚、印度尼西亚、柬埔寨都是这个样子，华人搞经济很厉害。

这帮土生土长的华人在干什么呢？就是他们占有极大的资源，就是说有些华人在金边，他有好多好多公顷土地的，那到今天就不得了，他就不明不白成了一个亿万富豪。

还有就是当地的那些买卖贸易生意，都是土生土长的华人以前在做，一直做到今天。比如说有很多人问我，有很多刚从中国跑到柬埔寨来淘金的人就问说，我准备来做国际贸易了，我能不能从浙江的义乌批发一点小商品什么的跑到柬埔寨来进口一两个货柜跑到这里来卖掉，因为这个国家没有工业，连个手电筒都生产不出来，那不是可以进口很多这样的东西吗？

我的答案是，你千万不要搞这种事情，为什么呢？不管你怎么做，你都做不过柬埔寨本地的华侨，这帮人有什么优势呢？他在广东有亲戚，他虽然是来柬埔寨两三代了，他回家还有亲戚。他在中国有亲戚，然后他本人会说中文，他是在柬埔寨土生土长，他们家一直就是做这个批发的。然后你觉得他从广东或者浙江把这个东西批发过来，用他家30年老店的人脉来卖这个东西，你怎么跟他竞争？

所以像这种没有技术含量的，就光买卖这种东西，你是没有办法超越当地的华人，所以这就是刚才的。我概括一下，就是当地土生土长的柬埔寨华人，他们很厉害的是资源，像土地这样的，还有他有政治资源、有人脉，还有就是这种买卖贸易的，都是他们的天下。

第二种，就是像我这样的华人。对，其实就是中国人，现在有很多，我估计现在在金边就得有八九万，像我这样的中国人住在这里，就是淘金，什么样的人都有。大家住在这里干什么呢？

比较高端的，就是投资矿产、修基础设施、你看柬埔寨那些很漂亮的道路桥梁，最近都是中国人修的。金边这里最厉害的那一座桥叫做日本友好桥，旁边又修了一个中国友好桥，就是中国道桥路桥公司修的。还有什么大唐电力、中国水电、广西电力，反正基础建设的公司，在这里一大堆。

柬埔寨所有的基础建设，包括电站、电网、道桥，所以这样的东西都是中国人在造，所以这是一大帮中国人做这个事情。

还有一些中国人，就是私营企业在这边做房地产投资开发。还有很大一部分人，在这里做这种小私营主，有什么开温州小笼包的，反正你能想到的都有。还有在这边开餐馆的很多很多，开制衣厂的非常多，就是以前广东那边的那些厂全搬到这边来。

还有像我这样的，你要想一个办法，就是你觉得你在某一方面可能做得比别人好一点点，你的知识比别人好一点点的，你用这个方面来赚钱。这个类别里面，比如说我有好多朋友，他们本来是学律师的，他们就在这里做律师，中国人，就做法律咨询。

我在这里做房地产投资的咨询。然后还有很多搞那种大型机械的批发什么的，所以你能想到的行业，基本上中国人都在这里做，唯一的区别就是做大做小，还有的人是做到关门，有的人做得很成功。

总结一下，就是不算柬埔寨当地土生土长的华侨，就是纯中国人跑到这里来投资的话，就是外国直接投资进来做东西的话，最近几年都是中国排第一。以前是像韩国比较厉害，日本也很厉害，但是最近这几年都是中国，包括援助、投资，什么都是中国第一。所以中国在柬埔寨的政治影响力非常非常之强大。

柬埔寨房地产发展现状

终于讲到了我的老本行，这个东西很有学问。

柬埔寨的房地产在2010年之前是没得搞的，就是说在2010年之前，因为柬埔寨不允许外国人，甚至地上产权都不能持有，就是2010年之后，应该是5月份通过《外国人持有产权法案》，意思就是说，只要不带土地，比如说一个公寓、一个大楼，只要你不买第一层，就是地面上的一层，从第二层开始往上，外国人爱怎么买怎么买，而且是只用护照就可以买，所以这个法案一出台以后，柬埔寨的房地产真的就开始有搞头了。

在2010年之前，做的很多那种项目，有几个大项目，像公寓楼、办公，还有那种商业，集合一体的也有。那种大楼，以前的目标市场就是当地人，柬埔寨的有钱人。2010年以后，大家突然开足马力，就可以打外国人的市场。

外国人可以持有的像这样的二楼以上的物业，有这么几个特点，一个是永久产权，这个很厉害，大多数的楼盘都是永久产权，你买它，它是永久设计的，不存在说70年、50年，然后没有奢侈税。柬埔寨是用美金交易的国家，柬埔寨自己有一种货币，叫做柬埔寨瑞尔，这种直接就被我们无视。

因为你如果要买个什么有点价值的东西，你是不会用瑞尔去买的，反正我是没见过我的朋友用瑞尔，大家都用美金，买房子就更不用说了。所以你的房子的价格标识也是美金为单位，交易也是美金。

而且柬埔寨的外汇政策，100%开放，你带多少钱进来，都没人管你，你只要有那么多钱，你全带进来买，也没人管你。你赚了钱，你要带出去，也没人管你，你一分钱没有跑到柬埔寨赚了几千万美金走人，走就走吧，所以它是一个绝对开放的国家。

现在的房地产，2010年开始，就是韩国人与台湾人玩得比较厉害。韩国人是怎么弄呢？就是最开始在这个法案还没出来之前，韩国人就已经买了好多地，很有眼光。

他们就平了好多地，然后就开始造楼，造出来以后，一开始韩国人买了好多。但是问题是，2008年、2009年的时候，金融海啸，韩国国内的银行倒了两个，不止两个，倒了好几个。那个时候，我刚好住在韩国，但是我不知道它跟柬埔寨的关系，后来我来了以后，我才知道那些倒了的银行，其中就有柬埔寨楼盘的金主，就是背后的融资银行。

这样的情况下，就导致了当时出现了烂尾楼。所以韩国人从出现烂尾楼以后的两三年，都是倒下没有起来。然后台湾人，接着玩，台湾人到我来了柬埔寨之后，2012年、2013年的时候，我发现台湾人基本上全岛都在买柬埔寨的楼盘，那个时候就是全靠台湾人在买。

台湾人有一个习惯，在柬埔寨置业。有时候飞机上一下来，一般人是台湾，跑到柬埔寨金边来买楼，那个时候搞了一阵子，然后楼价也开始上来了。

直到今天，中国大陆人可能是在台湾人，在台湾人稍后一点，就是在柬埔寨投资置业。直到今天，就是2016年的今天，其实中国根本没有任何一个省份和城市出现，就是说投资柬埔寨房产热，还没有出现，我估计这个绝对会出现，就是或早或晚的事情。

如果那个现象一发生的话，那么柬埔寨的房产又会进行另一波的高峰，但是还没有出现。到今天为止，因为中国人口多，没有办法，就算没有出现，他还是买。所以到今天为止，中国大陆人在柬埔寨买房是什么样呢？就是零散的，大多都是跟柬埔寨有关系有关联的人，比如那些开制衣厂的，我前天碰到了一个大姐，浙江人，在这边开制衣厂，她在金边早期的几个楼盘里面，每个楼盘里面买了两三套，现在就有时不时卖一两套出来，赚得不要太多，所以就是这样的人。

还有一些是在这里做工程的或者在这里投资的，就是他见过柬埔寨，他知道柬埔寨是什么样子。就是这样与柬埔寨有关联的，了解柬埔寨是什么样子，或者一年有几个月生活在柬埔寨的中国人，他们在陆陆续续地买，过去这两三年都是，陆陆续续在买，零散地在买，没有一窝蜂，就是这帮人，所以发展到今天是这样子。

但是今天房地产的问题就是，大家发现柬埔寨是一个房地产的新大陆，然后就台湾、中国大陆就来了很多房地产的开发商，这其中有一大部分人根本就忽略了柬埔寨当地人这个群体，最近这一两年开发出来的楼盘，套路就是这个样子。

所以他开发出来的楼盘，比如说完全按照中国人的审美观、台湾人的那种审美观和消费观念，以那个标准在开发，然后就没有考虑柬埔寨当地人的消费，因为他们以为现在这个点上，可能购房的主力会是中国大陆人或者台湾人，或者马来西亚、新加坡这样的，这确实是事实，就是大部分的房产还是被这帮人买走了，柬埔寨本地人过去这一两年买得不是最近的，所以这样搞的结果是什么呢？

他们的消费水平也定在他们这帮人的水平上。所以慢慢的，房价上涨的速度就比以前快了。

到今天为止，在金边出现了一种很有趣的现象。2015年，就是去年下半年，半年之间就突然有十几个楼盘开始规划动工，而且全部是走国际路线，动不动出来的都是两千多美金一平方米，建筑面积一平方米，所以现在发生了这样一种很有趣的现象。这种现象是什么呢？

也不是说它不好，但是它的问题是，你必须是消费能力非常强的人。总体来说，你说这个房地产的市场在柬埔寨是什么样子呢？

我觉得它绝对是没有到顶点，就是说像今年明年，可能成长的速度不会有2012、2013年那么猛，但是我觉得离顶点还是很有距离，它基本上还是处于一个上升的姿态。

外国人投资柬埔寨房产相关政策

外国人投资柬埔寨房产，分两种。一种是带土地的，就比如说我要买一块地或者我要买一个别墅，是这块地上面的别墅，就是你连地皮一起买了，你如果要买带土地的房产的话，有这么几种方法。

但是这几种方法的终极目的，就是你要取得柬埔寨的国籍。说白了，第一个你可以花钱买，你只要肯花钱，就可以买到，我保证你买到。你如果不想花钱的话，你又想要有国籍来买土地的话，你就嫁给一个柬埔寨的人或者娶个柬埔寨的老婆，然后你想个办法，也就慢慢加入了。

就是你必须要有柬埔寨的国籍、护照，你才可以买带土地的房产。买了以后，一般来说，也都是永久产权，你可以子子孙孙传下去。第二种房产，就是说二楼以上的房产，外国人买的话，你只要有护照就可以买，你也可以买，我也可以买，每一个人都可以买。

买的时候要注意什么事情呢？只说一个事情，说清楚了，基本上你就没有问题。就是存在一个软卡与硬卡的这么一个话题。

硬卡是什么呢？就是说柬埔寨的国土部给这块土地和它的房产发了一张硬硬的纸片，上面明确地写好了，就是说这块土地多大，这块房产面积多大，而左边是谁？右边是谁？定位信息什么，就是把它的信息写得一清二楚，就是完全没有模糊的地带。而且这张卡是国土部给你发的，这样的资产叫做有硬卡的房产。

作为一个外国人，我建议你只能买有硬卡的房产，就是说你买公寓的话，你买几楼买十楼，国土部就有这么一张卡，上面写着所有你的名字，这个卡上写你是在哪个单位、几楼、面积多大、左边是谁、右边是谁，而且把图给你画出来，这样就是毫无疑问的，绝对没有争议，买了绝对是安全。

另一个概念叫做软卡房产，软卡是什么意思呢？顾名思义，就是一张软软的纸，这张软软的纸没有固定形式，硬卡是有固定格式的，它这个官方文件。软卡，可以是比如说以前红色高棉的时候，大家逃到乡下去了，1979年又跑回来，解放以后又跑回来，跑回来的时候，天下大乱，无政府主义，就是大家都占山为王。

你只要在金边找一个空房子，你住下来，就是你的。所以那个时候，有的人很厉害，就把人家房子给占了。住下来以后，你去给你当地的村政府、给你的村长什么的，说我现在住这里了，然后村长也许就帮你写个纸条说，证明你在这里住了。

还有那个时候，刚回来不是也没有货币吗？没有钱，大家怎么买东西呢？拿黄金，就用我们以前看那个中国古装武侠片一样，去那里喝个茶什么东西，丢一块金子，所以他们就拿黄金，比如说你占了这栋楼占了几个月了，你现在不想要它，你把它卖给我，我给你一块小黄金。

然后你叫村长，给我写个条子，说这个确实是卖给我了，证明一下，这个也算软卡，就是说只要是一张纸能证明你对这个房产有所有权，它就成为一个软卡，他可以是介绍信、证明信，比如说一个老头子要死了，他准备把他的房子给他的女婿，他可以写个遗嘱说给他，它也是个软卡，只是软卡可以以五花八门的形式出现。

它是一种辅助材料，你拿去要证明这个东西是你的，这个情况下，就是太多不可控因素。作为一个外国人，如果你买这样的房产的话，他虽然给你个软卡，软卡还存在这样一个问题，就是你软卡要转硬卡的话，你要把它变硬卡的话，你要在国土部申报，然后国土部会发一个文件出来，发个通知出来，宣誓一个月在你的左邻右舍，发现一个月内都没有人反对说这个是你的，你才可以得硬卡，所以这个里面通常都会出问题，一个月以内，肯定有人跳出来说，这个不是他的。

还有一个，就是这个就算了，而且你跟你邻居的界限在软卡上也不清晰，往往都是随便描述几句，没有精确到位。所以到时候，你跟你的邻居扯皮的话，他是个柬埔寨人，你是个外国人，你说你怎么扯得赢他？虽然说这个地方，他的民风其实还是很淳朴，但是防人之心不可无。作为一个外国人的话，你先要想好，想妥了以后，比较安全。

柬埔寨房地产投资的优势

在我眼里，优势很多。最普遍的，就是随便想一下，都可以想到的是，这个国家用美金交易的，这个是很多国家没有与它相比相抗衡的优势。并且，这个国家总体来说，各方面处于一个上升的趋势，所以这也很厉害。

所以说，我觉得投资有一个不二法门，就是你不能逆天而行。一个地方，如果它的趋势是那样子的，你参与了你就会获利，如果你非要反其道而行，那你再聪明，也可能会吃亏的。

而柬埔寨现在各方面都处于一个上升的趋势，这个走势，所以关键就看你参不参与，你参与的话，那么一定要小心、要仔细学好产品。那么基本上八九不离十，你或多或少会在里面获利，所以这就是大局，趋势，这是柬埔寨房地产的最大优势。

还有特定的对中国来说，它一个优势，就是中国面临一个很大的困境，就是中国的人民币面临贬值，这个不贬，你很难保住。这有很大的矛盾，因为中国的房地产其实是中国的一个支柱产业，而且它只允许升不允许降的，房地产如果一降价的话，中国GDP的增长是没办法保证的，会出现很多很多政府承受不了的后果。

所以中国的房地产，大家想都不要想了，主要城市，一二线城市是不可能跌价的，所说的泡沫不可能爆掉的，所以房地产是这个样子。然后人民币又面临贬值的压力，贬值的压力怎么办呢？

其实看来是国际上的因素，其实跟中国的经济是完全密切相关的，就是说中国这个房产泡沫什么的，这样的经济，现在比以前来说，要软了一点。这些因素加在一起，都是造成贬值的很大原因之一。

所以这个贬值，你就没有办法阻止它，没办法阻止它的话，怎么办呢？就是说人都是会保护自己的利益的，所以有手段的人、有渠道的人，他就会把自己的资产、资本什么的，钱全部搬到国外去，这是一件很可悲的事情。

但是说它可悲，是对中国而言，但是对柬埔寨而言，它就是一个很开心的事情。

其实渐渐的，从去年就开始了，中国手里面握有资产的人，有钱的人就会面临一个很大的疑问，就是说我的钱要放在哪里才会至少不跌值，至少不跌值。好，你买黄金，买黄金的话，我觉得还算是靠谱，但是也不是最靠谱。

最靠谱是什么呢？

就是把钱拿到国外去买资产，而国外去买资产，存在这么几个问题，一个是那个国家，我给你打个比方，你如果跑到津巴布韦去买资产的话，现在的津巴布韦，钱都已经消失了。

假如说那个钱还在的话，你的资产，它的价格就是以津巴布韦当地的价格来标的，所以你买的时候花了多少钱，你卖的时候，就是你这个房产，它的价值是多少，你心里都没有底的，因为它那个货币不稳定。

所以说你一定要选一个货币价值稳定的国家，你这么一算的话，全世界都没有剩多少了，就剩什么欧元区、美元区这样子。像日元也好，英镑也好，就只剩这样的地方，而刚好柬埔寨又处于这昂一个优势的地位，所以对中国人要把钱弄出来买国外资产的上面，这也是一个很大的优势。

还有一个优势，就是说来也许不是最大的优势。但是柬埔寨，往往大家有一个误区，就是认为它这个国家，就像我爸爸一样的，我爸爸他在中国可能觉得柬埔寨非常落后。他还没来，从头至尾他不肯来，他还以为这个国家非常落后，也不安全，就是说动荡什么的，都是这种概念，这个是我没有办法理解的事情。

就是说一个人在中国足不出户就知天下事，哪有这么自信？而事实上上，我觉得柬埔寨是一个相对稳定的国家，就是它具有可预测性。

最后一个优势，因为大家也知道，可能你们不在东南亚，不在东南亚的人没有注意到，就是东南亚叫做东盟，什么十几个国家。他们在搞一体化，就是至少经济一体化，经济一体化是什么意思呢？

就是他们按欧盟那个方向在走，虽然欧盟现在搞得半死不活了，他们就很羡慕欧盟，东南亚这个联盟，所以他们想，以后人员流动、资本流动、投资、贸易什么的，相互之间都要没有壁垒。

这样的话，有些国家就很开心，有些国家就不开心，因为他们些像新加坡这样子的，就很富裕，还有文莱这样。像什么老挝、缅甸好一点点，但是柬埔寨还是比较穷，比起新加坡与文莱，所以都太不均衡了，那个资源会扯得不平衡。

但是这一步，它正在往这个方向发展，在走，这样一走的话，柬埔寨在地理上是处于东盟的这个正中心，所以它有很重要很重要的优势的战略位置，而且它有海岸线，它还在湄公河上面。所以这个，我觉得学兵法的人也会看地理，这也是它的一个优势。

柬埔寨房地产投资的风险与陷阱

风险的话，绝对存在的。陷阱的话，也有一些。风险，我帮你总结一下，可能是这样子。现在我们在希望，因为中国投资柬埔寨房地产的这个潮还是没有来，但是包括我在内的有很大一部分人都相信，肯定会来。

但是要是这个潮来得太晚的话，好几年以后才来的话，那怎么办呢？就是这个风险了。但是这个风险，你说它会让你损失到哪里去？

我不感觉它well，因为你买了以后，如果你投资的话，你只要不乱买，你选对产品的话，我觉得它至少保值是可以，你只要有担心，就像这个潮，过好几年才来的话，你还是有极大的收益，但是它这个收益是什么呢？

就是说最大的风险，就怕你买了以后，你的开发商把这个房子拖拖拖，很久都建不起来，这才是真的风险，你不怕它降价，你怕它建不起来。

为什么有这个风险呢？

我帮你分析一下。就是因为现在大家都不是傻瓜，比如说在中国的话，在一个一二线城市，你拿块地，好一点的，动不动多少亿人民币，买块地，还没有开始动工。所以说就一下堵死了好多在中国的开发商，这帮人怎么办呢？

他就在中国搞不定了，没钱，规模太小。他就想跑到另外的发展中国家去弄房地产，我猜想这里面有一部分就跑到柬埔寨来了，他跑到柬埔寨来以后，你说他拿几亿人民币，在中国也不算什么，做不成事情，做不成房地产的。

拿到柬埔寨来，我给你说，就做成事情了，很容易，因为房地产投资比中国小多了。所以这帮人跟我的想法一样，就是大家都在期待，就是说中国人跑到柬埔寨投资买房这个潮赶快要来，一来就发了。

所以这个开发商，也是这么想的，所以他一直在期待，就是说我这个房子2015年开始开盘的，开始动工的，等我做得差不多，做到快完工的时候，2017、2018、2019年快完工的时候，这个潮刚好来了，或者中间就来了。

那么我一下就发了，很多人都是在这样想，所以也许他的资金不是100%到位的。

所以这帮开发商，他把自己的前途建立在期望值上面，就是说本来如果包买地、包把楼建好，把所有的费用付掉，付了建筑商、承包商，所有钱都付掉的话，这栋楼可能要两千万美金，他才做得好。

他现在只有一千万美金，他就敢动了。他买了地，然后开始做初步开盘这样子，他就希望一边做，一边销售，因为那个潮就要来了。然后他就把他的期望值建立在这样子的预见的未来上面。这样的风险是什么呢？

因为他只有一千万美金，他所有的成本要两千万，这样的风险就是万一做到一半，做到三分之一，如果他没有卖出去，他的一千万花完了怎么办？这个时候，他面临两个选择，一个就是说，好像前途很好，虽然没有卖掉想象的那么多，但是卖掉肯定能赚钱，他很有信心。他就会想办法到处去搞另外一千万，去借去融资干什么，来补上继续造。

还有一种可能，就是卖得很不好，他的房子做得质量也差，然后大家也不认可，跟他想象的完全南辕北辙，根本没有人买，那么完蛋了。如果你是刚好买了的那几个人中的一个的话，那很可能他就抛弃这个项目了。

虽然到现在为止，还没有发生这种现象，就是2008年韩国的金融海啸，就是韩国的那几个开发商，后面的银行倒了。那个特例以外，除了那个以外，2009年一直到现在，还没有发生我刚刚说的那个风险，那个现象，但是我们排除这种现象不发生，这个可能性是一直存在的。

因为开发里面存在一些人，不是很多，就是它里面有一部分开发商，特别是外国来的，他会存在这样的投机心理，就是他不具有完全开发的资金实力和信心，所以你要说风险的话，你最怕的风险就是这个。

其它的，我感觉还有什么风险呢？难道它还真会降价，跌成什么样子，不可能。它如果有千分之一的可能性，它真的跌了，你两千美金买的一平方米，如果你买了，明年跌到了一千八，我敢保证后年它又会涨到两千二，所以这个跌不跌，我觉得你不要考虑，关键就是我前面说的那种风险。

陷阱，为什么说陷阱呢？我觉得没有陷阱，就是风险而已。

陷阱就是你要回避的东西，你基本上要回避的是什么呢？你也不是学建筑或者家居出身的，也不是学设计的，你要会看产品。这个陷阱，我觉得最大的陷阱就是有些金边，我基本上都要去看一看，如果有个什么新的产品出来了，有一些楼盘，它是真的有先天的缺陷，它的设计或者它那个地方的地理位置，就是这一方面的。

一般都是设计与格局，是有先天的缺陷。而这样的产品楼盘的话，如果你买了的话，那不光是风险的问题，就是陷阱，因为不管市场是涨还是跌，都跟它没什么事，因为你就转手不掉，这是一个陷阱。

如果仔细的话，认真的话，而且你了解的够多的话，这种很容易就规避掉，一般你不会陷入进去的，这就是陷阱。

互动问答环节：

在金边国际机场附近投资公寓、酒店的前景如何？

我觉得不错，但是在那个附近成型的，比较有规模的只有两个。我知道在机场附近，比较好的酒店有两个，一个叫做巴厘岛，另外一个叫做达拉机场酒店（Dara Club By Dara Airport Hotel）。

这个东西，它们两个的入住率是长期居高不下的，非常高的入住率。其实那个达拉的质量很不好，而且处在一个市场里面，它的入住率竟然不错。然后那个巴厘岛，长期是只能订房，你直接走进去，他都没有房间给你。

这两个应该算是四星级，五星级的没有，真正的五星级在机场旁边没有。就它那个酒店市场，入住的人一般是两部分，一部分就是飞机上下来的。另外一部分，因为机场处于金边市的西部，然后往更西部的话，是3号和4号公路国道，这两个公路往纵伸走的话，就是很多工厂所处的那个区域，就是中国的那些制衣工厂，韩国的全在那一片。

这帮人里面，有很多高管、厂长、管理者什么，他们是住在金边的，他们有客人来往也在金边，所以这些来往什么东西，最直接、最容易住的酒店，还比较体面的酒店就只有这两个酒店了，因为他们在机场附近，不用进城，进城分麻烦，交通很繁杂。

所以我觉得你在那里弄酒店，弄酒店如果比较好的话，肯定行。酒店式公寓的话，应该也可以吧。还有一个是机场的未来，这个机场据我估计，它还会持续健在至少十年。

因为新的机场已经在规划了，这个机场太小，而且离市区太近，但是至少十年之内，我觉得不会动摇它的地位。而且制衣业这些厂什么的，一直都会存在，所以我觉得不错。

投资公寓式酒店，或者酒店式公寓，我不知道你的意思是人家已经开发出来这样一个案子，你去买它里面的几套还是说你自己要去当开发商建一套，不管怎么样，我觉得前途不错。

房产方面的税有哪些？贷款是否方便？

有这么几个，一个是过户税，就是你买房产的话，要交税，包括开发商在内的卖方卖给你的话，你要交4%的税，这个4%，每个人都必须得交。然后还有一个是，你这个房子如果以后出租的话，你的租金收入也是要交税的，交10%。然后还有什么税呢？

比如说你买了房子，现在买了，过几年你卖掉，你在里面赚钱了，这个增值的税有可能要交，现在是不交，所以这个也可以考虑一下。

贷款，我给你说，贷款非常非常方便。问题是利率特别特别的高，在中国像这种情况，你贷款买个房，是不是也就5%？我已经不太知道中国的行情了，我估计是5%，但是在柬埔寨，你贷款买的话，9%、10%。

贷款很容易拿到，因为你必须要先付首付，付完首付以后，银行会觉得你比较有钱，有钱付首付，而且你的房产在这里，我就敢贷给你，所以贷款你都不要什么文件。首付的话，一般的房产都在30%～40%之间，付首付。

十万投资在柬埔寨投资可以干什么？

十万要看你是人民币还是美金，你要是十万人民币的话，我觉得你干不了什么，还是不要投了。柬埔寨，没来过的人，真的觉得它是一个很落后，好像你随便拿点钱过来可以当大爷一样，我跟你说，完全与你想象的相反。

所以是十万人民币的话，我觉得还是不要考虑创业，或者不要考虑投资。十万美金的话，学问就可大了，就可以做很多事情，你可以开个餐馆，如果你炒菜很厉害的话。你可以买房产，十万块美金就可以买到一套房了。

你如果买的话，比如说我有一个客人，两天前买了一套现房，就是十三万美金而已，买了以后，里面已经有人在住着，出租的，租金一千块美金一个月，我帮他算一下，年投资回报率10%，你还不要算它以后会升值的空间。

所以你如果把它升值的空间算起来的话，我感觉回报率可能达到25%。这样的投资，你去哪里找？所以十万块钱是美金的话，你在柬埔寨可以找很多东西做。如果你现在问我，我如果有十万美金的话，我会在柬埔寨做什么？

我觉得我会买块地，因为我觉得像我这样长期打算在柬埔寨发展的话，从买地开始，但是你没有长期在柬埔寨，就是像我一样天天待在这里，长远打算的计划的话，而且你也没有这个买地的条件，没有国籍是不是？

我也没有国籍了，但是可以想办法。那么你可能想的跟我不一样，你可能买房或者做其它生意之类的。

也许我估计，你说的十万是十万人民币，太少了。各位，千万不要低估了柬埔寨的消费能力和物价水平，这个地方活下去，成本是非常高的，你随便租个住的地方，在金边的话，至少得五百美金一个月，五百美金就是三四千人民币，三千三、三千四一个月，要租这么贵的东西住下去，然后吃的东西，比如说像我出去就吃个便饭、吃个午餐，也得五块钱美金，那不是也三十多块钱人民币一顿。

所以你要做件什么事情，在柬埔寨的话，它可能不像中国那么来势汹涌，就是说动不动要多少多少，上百万什么的，但是在柬埔寨，还是比我们普遍想象的来说，这边资金还是需要门槛高一些。

是否永久产权？出租收益率怎样？买房能否永久居留？

基本上都是，就是说除了极少数极少数以外，现在基本上见不着了，你可以认为投资。你柬埔寨土地的，就是说二层以上的房产，你基本上可以认为都是永久产权。

出租收益率，以我观察来看，从百分之三四到百分之十不等，要看你的眼光，你选的好的。比如说我刚说的那个例子，他就是明明白白的，光租金一年就是10%的回报率，很简单，也不是每个产品的楼盘都有这么好。

但是我觉得如果你眼光还不错的话，选的产品，像这样的房产出租回报率的话，百分之五六，我觉得肯定不成问题了。你的眼光，要差到什么程度，才会低于百分之五六。

买房能否永久居留？你不买房也永久居留，我告诉你，就是柬埔寨是一个很有意思的国家。我没有买房，我不是天天活得随意。柬埔寨有一种签证叫做EVISA，你只要去申请这种签证的，他只要给你，然后你就可以永远拿着这个签证一签一年，然后明年你又可以去延签，去永远这样无限制、无休止、不记次数的可以延续。

你真的不想走，直到你在这里变老，他都不会赶你走，所以你不买不买房跟居不居留，你买不买，他都会让你在这里待，你只要想待下去，很有意思吧。

柬埔寨的室内装修行业有前景吗？

答案是非常有前景，因为它是一个房地产的相关行业，因为到2018年为止，只算金边市，全金边会出现的商品房套数将近差不多有两万套左右，这些东西都是要装修的。

但是关键，我想问你的问题是，你的装修水平怎么样？千万不要小看柬埔寨，就是柬埔寨他们受过高等教育的年轻人，金边有很大比例的年轻人都是外国留学回来的，这帮人开的室内装修，什么设计事务所这样的非常厉害，可能比我们见到的一般中国的水平要高很多，这是让你很意外的事情，但是它是一个现实。

这个前景，市场绝对在那里有的，但是关键就看你有没有这个水平。另外，更重要的是，你没有这个途径呢？你有没有这个人脉呢？你如果匆匆忙忙跑过来开张第一个月，你就想赚钱什么的，不行的，你必须要沉下心来，而且业务很厉害，要沉下心来，耐得住寂寞，慢慢的，我觉得你肯定会行。

外国人可以开当地银行账户及购买国债券吗？

答案是外国人绝对可以开当地银行账户，我本身就开有两个。我其中一个账户是中国银行驻金边分行，就是我们的中国银行。我另外一个非常常用的一个账户，就是当地的柬埔寨的一个银行，叫做嘉华银行，我用的信用卡是他们的。

购买国债券？国债券这个东西，我没有研究，我不知道柬埔寨有没有国债券，如果有的话，他绝对会让你买，他让自己的国民买，就会让你买，这个国家对外资人投资态度太开明了。

另外，我可以告诉你一下，国债券怎么样？我不知道，存不存在我都不知道，但是柬埔寨股市里面现在应该有四支股票了，像2010年建起来的一个股市，我是明确知道，以前做过调查，它当地的股市是允许外国人开户炒股的，这个是明确知道的。

当地的旅游业怎么样？

当地的旅游业很厉害，就是它有吴哥窟，柬埔寨的旅游是只要柬埔寨这个国家不灭亡，那么吴哥窟就一定会很厉害，就是永远都会有源源不断的游客，而且每年的人数都在增加，金边不是一个旅游城市，所以游客不一定要来金边。

下一个旅游热点是西哈努克港，因为它是一个海港，就是与水有关的。西哈努克港，它好像是我们中国的三亚与深圳两个合体一样，是这么一个功能。西哈努克港是柬埔寨最大的唯一的深水港，所以它的物资吞吐和国家进口出口的东西，全部要通过西哈努克港，所以它是一个商港重阵。

另外，它的旅游资源又非常丰富，它的海滩，我觉得在中国，你是找不到像西哈努克港那种白沙滩，蓝海水的海港。那里海滨旅游非常厉害，主要是这个样子，基本上所有的旅游产业都是建立在天然资源上面的。

柬埔寨安全吗？

这个问题，我可以给你写两万字的论文，因为我最不服气的就是这个问题。在中国，很多人都觉得，有些来了柬埔寨的人相互还在传，就是说这个不安全，那天又发生什么事情了，被抢了被什么的，事实是什么样的呢？

就是我来这里，我是2012年底来的，到今天为止三年半还不止，我没有被抢过一次，而且我每个周末起码有两天在外面玩到凌晨两三点才回来，从来没发生过任何问题。而且我随时都有几百美金、上千美金在我的钱包里，我出来从来没有刻意地去觉得要被抢这样子。

我觉得关键是什么呢？

被抢和发生事情的那些中国同胞，我不能说他们是自取其辱，但是有一点相关是什么呢？他们本地化没有做好，就是他把自己当成一个外国人，你出去的话，首先表现得就缩头缩脑的，然后可能外语也不好，不能跟人家正常沟通，然后又不能以平常心来看待当地的人，所以这种人是最容易招来是非的。

所以如果你是一个体态和心理都非常健康的这么一个人，而且从小长大，你受过教育，就是说待人接物都非常正常、非常自信，然后你有自己独立的能力的话，这么样一个正常的人的话，我觉得柬埔寨不会比任何其它一个相当国家更危险，绝对不会。

在柬埔寨租地做生态农业、生态餐饮业怎么样？

这个东西，我真的没调查过，生态农业和生态餐饮业到底是个什么做法呢？我不敢妄言，但是土地租赁的费用和政策，这个很灵活。租地租赁的费用的话，你如果想在金边市区以内，会比较高。

比如说在市区，两条街道的拐角处，你去租那么两千平米的话，也有好几千美金一个月，就是一块荒地，什么也没有，也会很贵。然后你如果租到郊区的话，说不定五百块钱搞定了。

政策的话，我不知道你是说像私人还是什么样？比如说租地的话，你如果在市区以内或在郊区，因为柬埔寨土地是私有制的，所以说你这样看到有一块地在马路边或者什么，它肯定是有主人的，这个主人不是国家、不是集体，是一个柬埔寨人，你就向他租。

那么政策就是你跟他谈成什么样子，就是什么样子，柬埔寨也有那种，比如说荒山、荒海，就是海滩那边、树林什么的是荒的，这个你就可以向国家租，还有什么海岛这样的可以租。租下来的话，现在开始都是四十多年租期。

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